«Τέλος» στην τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών, όταν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εκφράζονται αντιρρήσεις έστω και από έναν συνιδιοκτήτη, έβαλε η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, με την υπ’ αριθ. 1616/2025 απόφασή της που θέτει πλέον σαφή όρια επηρεάζοντας εκατομμύρια ιδιοκτήτες. Οι ανώτατοι δικαστές έκριναν ότι η τακτοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών σε κοινοχρήστους χώρους πολυκατοικιών (πιλοτή, κ.λπ.) δεν μπορεί να παραβιάζει το δικαίωμα ιδιοκτησίας των λοιπών συνιδιοκτητών, παρότι ο νόμος είχε στόχο να διευκολύνει την καταγραφή και αντιμετώπιση αυθαιρέτων, Κατά συνέπεια, αρκεί η αντίρρησή ακόμη και ενός μόνο ιδιοκτήτη για να μπλοκάρει τη διαδικασία τακτοποίησης.
Τι σημαίνει πρακτικά η απόφαση
Για παράδειγμα, εάν ένας ιδιοκτήτης σε μια πολυκατοικία έχει κλείσει αυθαίρετα μέρος της πιλοτής για να προχωρήσει στη δημιουργία μιας αποθήκης, μέχρι σήμερα μπορούσε να επιδιώξει τακτοποίηση επικαλούμενος την πλειοψηφία. Πλέον, εάν έστω ένας άλλος ιδιοκτήτης αντιταχθεί, η τακτοποίηση δεν μπορεί να προχωρήσει. Αυτό σημαίνει ότι η αυθαίρετη κατασκευή παραμένει εκτεθειμένη σε κυρώσεις και δεν αποκτά νομιμοποίηση.
Στο χώρο του ακάλυπτου, ορισμένοι συνιδιοκτήτες μπορεί να έχουν τοποθετήσει στέγαστρο για στάθμευση. Αν κάποιος από τους υπόλοιπους διαφωνήσει, η δυνατότητα τακτοποίησης χάνεται, ανεξάρτητα από το αν η πλειοψηφία των ποσοστών είναι υπέρ. Έτσι, ο κοινόχρηστος χαρακτήρας του χώρου προστατεύεται, αλλά η καθημερινή λειτουργία της πολυκατοικίας μπορεί να βρεθεί σε αδιέξοδο.
Στην περίπτωση αλλαγών στον κοινόχρηστο χώρο, όπως η μετατροπή ενός ισόγειου τμήματος σε επαγγελματικό χώρο ή κατοικία, με το νέο πλαίσιο, ένας μόνο συνιδιοκτήτης μπορεί να αποτρέψει την τακτοποίηση, επικαλούμενος την απώλεια του κοινόχρηστου χαρακτήρα και την αλλοίωση της λειτουργίας της οικοδομής.
Η απόφαση αναμένεται να φέρει νέα δεδομένα στις σχέσεις των συνιδιοκτητών. Εκτιμάται πως είναι πιθανό να πολλαπλασιαστούν οι νομικές διαμάχες μεταξύ γειτόνων, καθώς η αντίρρηση ενός προσώπου αποκτά αποφασιστικό χαρακτήρα. Από την άλλη πλευρά, θωρακίζεται το δικαίωμα όλων να απολαμβάνουν εξίσου τους κοινόχρηστους χώρους.
Επίσης, καταστάσεις που μέχρι σήμερα ρυθμίζονταν με «σιωπηρή ανοχή» ή πλειοψηφία, πλέον μπορεί να οδηγήσουν σε παγίδευση, αφήνοντας εκκρεμότητες και πρόστιμα.
Η νέα νομολογία ενδέχεται να ανατρέψει συνηθισμένες πρακτικές δεκαετιών στις ελληνικές πολυκατοικίες, όπου τα «σιωπηρά ναι» ή οι άτυπες συμφωνίες υπερτερούσαν της μειοψηφίας.
Σημειώνεται ότι η υπόθεση, που απασχόλησε το ΣτΕ, αφορούσε συγκεκριμένα αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικίας στον Δήμο Παπάγου-Χολαργού.
